房屋問題大致上分為三類：

1、主體結(jié)構(gòu)問題；房屋主體結(jié)構(gòu)問題是指房屋主體結(jié)構(gòu)存在問題無法通過驗(yàn)收不能交付或交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。

2、影響居住的問題；因房屋嚴(yán)重影響正常居住使用。如何判斷嚴(yán)重影響正常居住，法律沒有作出具體規(guī)定，司法實(shí)踐中一般一是看房屋問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決不影響正常居住，那么就屬于一般問題，可要求商修復(fù)賠償損失。如果無法通過解決或經(jīng)修復(fù)后仍然存在問題不能正常居住，購房人可以解除合同并要求人賠償損失。

3、一般問題；一般問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題等等。在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

一般可以分為建（構(gòu)）筑物結(jié)構(gòu)檢測鑒定、建筑工程司法鑒定、災(zāi)后結(jié)構(gòu)檢測鑒定、保護(hù)建筑綜合檢測評估等類別。 

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承重/房樓板承重是多少 

1、規(guī)范規(guī)定住宅樓的不小于200公斤/每平米。如果超過一點(diǎn)也沒太大關(guān)系,可以到300公斤的樣子。超的太多了不行。 

2、作為住宅的話,很少有單個的東西超過200公斤的,如果有特殊情況,可以在物體的下面加上墊子,墊子的面積大于2平米,以分散樓板的承重。 

3、樓板每平米承重,一般活荷載取值,居室客廳等按2000KN(接近200公斤/平米不到200公斤),根據(jù)使用功能的不同,樓板活荷載取值也不同,如教室、會議室、食堂、倉庫等,取值一般就高于居室。 

4、荷載值取值來源有兩個,一個是根據(jù)規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB中的第4章樓面和屋面均不活荷載這一章對工業(yè)與民用建筑的荷載取值都做了詳細(xì)規(guī)定。 

5、另一個就是地方,比如哈爾濱的規(guī)定的屋面活荷載要比規(guī)定的屋面荷載值要大許多,通常情況下設(shè)計院是對照和地方,區(qū)大值。(當(dāng)然了,地方往往都是比較保守的,取值都比要大)。  

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影響房屋建筑結(jié)構(gòu)承重能力的主要原因就是承重構(gòu)件鋼筋銹蝕。 

混凝土中鋼筋銹蝕的條件是受氧化，如果保護(hù)層不夠，或者水中有腐蝕性就會銹蝕的引起銹蝕原因：由于混凝土較差或保護(hù)層厚度不足，混凝土保護(hù)層受二氧化碳碳化至鋼筋表面，使鋼筋周圍堿度，或由于氯化物介入，鋼筋周圍氯離子較高，均可引起鋼筋周圍氧化膜，鋼筋中鐵離子與侵入到混凝土中的氧氣和水分發(fā)生銹蝕反應(yīng)，從而生成氫氧化鐵銹蝕物。危害：鋼筋銹蝕后，其氫氧化鐵修飾物體積比原來增長約2~4倍，從而對周圍混凝土產(chǎn)生應(yīng)力，保護(hù)層混凝土開裂、剝離，沿鋼筋縱向產(chǎn)生裂縫，并有銹跡滲出到混凝土表面。由于銹蝕，使鋼筋有效截面面積減小，鋼筋與混凝土握裹力消弱，結(jié)構(gòu)承載力下降，并誘發(fā)其他形式的裂縫，加劇鋼筋銹蝕，結(jié)構(gòu)。 防止對策：1）設(shè)計時控制裂縫寬度2）采用足夠的保護(hù)層厚度3）控制水灰比，加強(qiáng)振搗，保證混凝土密實(shí)性4）嚴(yán)格控制含氯鹽外加劑用量。   

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當(dāng)住宅房屋發(fā)生問題時，業(yè)主應(yīng)首先查看手中的《住宅保證書》和《住宅使用說明書》，確定該房屋在保修期限內(nèi)，且不存在《住宅使用說明書》中規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任的情況下，向房地產(chǎn)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)(明示委托物業(yè)公司的)主張權(quán)利。 

鑒于國內(nèi)高技的不斷進(jìn)步，建筑業(yè)的發(fā)展也要適應(yīng)社會高新技術(shù)發(fā)展趨勢，積極建設(shè)性能較高的建筑物，同時給城市居民一個良好生活�，F(xiàn)代城市居民對房屋建筑的要求也在逐步，性作為房屋建筑基本的屬性之一，一直是工程部門和監(jiān)理部門的監(jiān)控重點(diǎn)。隨著我國城市建設(shè)的迅速發(fā)展和生活水平的不斷，大規(guī)模的基本建設(shè)已建造了大量的民用和工業(yè)建筑。由于建造年代、使用年限、遭受不同自然災(zāi)害等因素的影響，許多房屋的性有待評定；特別是一些已完工或正在建設(shè)中的房屋由于各種待鑒定因素的影響，有的已產(chǎn)生了不同程度的損傷，為此有必要進(jìn)屋性鑒定。 由于房屋的商品化、市場化，鑒定工作、鑒定及鑒定結(jié)論將直接與各相關(guān)方面存在經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，從而了一些法律問題，房屋性鑒定單位及鑒定人在鑒定工作中存在的各種技術(shù)和非技術(shù)問題，也是值得探討與研究的。