土地評估中基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價程序
1.收集、整理土地定級估價成果資料
定級估價資料是采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價必不可少的基礎(chǔ)性資料。因此在評估前必須收集當(dāng)?shù)囟壒纼r的成果資料，主要包括土地級別圖、基準(zhǔn)地價圖、樣點地價分布圖、基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說明表等，并歸納、整理和分析，作為宗地評估的基礎(chǔ)資料。
2.確定修正系數(shù)表
根據(jù)被估宗地的位置、用途、所處的土地級別、所對應(yīng)的基準(zhǔn)地價，確定相應(yīng)的因素條件說明表和因素修正系數(shù)表，以確定地價修正的基礎(chǔ)和需要調(diào)查的影響因素項目。
3.調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件
按照與被估宗地所處級別和用途相對應(yīng)的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和因素條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調(diào)查項目，調(diào)査項目應(yīng)與修正系數(shù)表中的因素一致。
宗地因素指標(biāo)的調(diào)查，應(yīng)充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關(guān)圖件,不能滿足需要的，應(yīng)進(jìn)行實地調(diào)查釆樣，在調(diào)查基礎(chǔ)上，整理歸納宗地地價因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。
4.制定被估宗地因素修正系數(shù)
根據(jù)每個因素的指標(biāo)值，查相對應(yīng)用途土地的基準(zhǔn)地價影響因素指標(biāo)說明表,確定因素指標(biāo)對應(yīng)的優(yōu)劣狀況；按優(yōu)劣狀況再查基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，得到該因素的修正系數(shù)。對所有影響宗地地價的因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正系數(shù)。
5.確定被估宗地使用年期修正系數(shù)
基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進(jìn)行年期修正。
6.確定期日修正系數(shù)
基準(zhǔn)地價對應(yīng)的是基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日的地價水平，隨時間遷移，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進(jìn)行期日修正，把基準(zhǔn)地價對應(yīng)的地價水平修正到宗地地價評估基準(zhǔn)日時的地價水平。期日修正一般可以根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進(jìn)行。
7.確定容積率修正系數(shù)
這是一個非常重要的修正系數(shù)�；鶞�(zhǔn)地價對應(yīng)的是該用途土地在該級別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，同時容積率對地價的影響也非常大，并且在同一個級別區(qū)域的，各宗地的容積率的差異甚至很大，因此，一定要重視容積率的修正。也就是說，必須將區(qū)域平均容積率下的地價水平修正到宗地實際容積率水平下的地價。
8.評估宗地地價
依據(jù)前面的分析和計算得到的修正系數(shù)，按下式計算待估宗地的地價水平。被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價x年期修正系數(shù)x期日修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x其他因素修正系數(shù)
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