土地評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)程序

1.收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料

定級(jí)估價(jià)資料是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)必不可少的基礎(chǔ)性資料。因此在評(píng)估前必須收集當(dāng)?shù)囟��?jí)估價(jià)的成果資料，主要包括土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表等，并歸納、整理和分析，作為宗地評(píng)估的基礎(chǔ)資料。

2.確定修正系數(shù)表

根據(jù)被估宗地的位置、用途、所處的土地級(jí)別、所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，確定相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表和因素修正系數(shù)表，以確定地價(jià)修正的基礎(chǔ)和需要調(diào)查的影響因素項(xiàng)目。

3.調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件

按照與被估宗地所處級(jí)別和用途相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說(shuō)明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調(diào)查項(xiàng)目，調(diào)査項(xiàng)目應(yīng)與修正系數(shù)表中的因素一致。

宗地因素指標(biāo)的調(diào)查，應(yīng)充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關(guān)圖件,不能滿足需要的，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查釆樣，在調(diào)查基礎(chǔ)上，整理歸納宗地地價(jià)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。

4.制定被估宗地因素修正系數(shù)

根據(jù)每個(gè)因素的指標(biāo)值，查相對(duì)應(yīng)用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表,確定因素指標(biāo)對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣狀況；按優(yōu)劣狀況再查基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，得到該因素的修正系數(shù)。對(duì)所有影響宗地地價(jià)的因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正系數(shù)。

5.確定被估宗地使用年期修正系數(shù)

基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進(jìn)行年期修正。

6.確定期日修正系數(shù)

基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日的地價(jià)水平，隨時(shí)間遷移，土地市場(chǎng)的地價(jià)水平會(huì)有所變化，因此必須進(jìn)行期日修正，把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的地價(jià)水平。期日修正一般可以根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行。

7.確定容積率修正系數(shù)

這是一個(gè)非常重要的修正系數(shù)�；鶞�(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，同時(shí)容積率對(duì)地價(jià)的影響也非常大，并且在同一個(gè)級(jí)別區(qū)域的，各宗地的容積率的差異甚至很大，因此，一定要重視容積率的修正。也就是說(shuō)，必須將區(qū)域平均容積率下的地價(jià)水平修正到宗地實(shí)際容積率水平下的地價(jià)。

8.評(píng)估宗地地價(jià)

依據(jù)前面的分析和計(jì)算得到的修正系數(shù)，按下式計(jì)算待估宗地的地價(jià)水平。被估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)x年期修正系數(shù)x期日修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x其他因素修正系數(shù)

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