評估的合法性

評估的合法性是指拆遷評估機構產生、評估方法、原則、操作程序、依據、糾紛的解決都有其明確規(guī)定，只有嚴格按照有關條例、行政法規(guī)、部門規(guī)章等規(guī)定執(zhí)行，才能保證評估結果的合法性。評估機構首先要具有一定的資質，應該按照資質規(guī)定的范圍開展評估業(yè)務;其次評估機構的產生要有嚴格的程序，先公正薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規(guī)定。這里要特別注意一個公平競爭的問題，在由被拆遷人選擇的期限內，各評估機構可以利用各種宣傳形式推銷自己，但決不允許采用虛假承諾、貶低對方等不光彩手段。由于新的實施時間不長，拆遷管理部門對評估機構產生過程缺乏有效監(jiān)督，也出現(xiàn)了由于不公平競爭引起的糾紛，目前杭州市城市房屋拆遷管理辦公室正在制定有關規(guī)定來進一步約束評估機構在宣傳推銷方面的行為，使評估機構能在一個比較公平的環(huán)境中開展競爭。拆遷評估是一件十分嚴肅的工作，應該嚴格按照規(guī)定的程序進行，程序合法是實體合法的前提。評估機構在現(xiàn)場踏勘的基礎上形成評估報告，并將評估結果、依據、評估因素等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示期間，評估機構還要向拆遷當事人解釋拆遷評估的依據、選用的評估方法、評估結果的產生過程等。對于有異議的評估結果，要在規(guī)定的時間內進行復核;拆遷當事人對復核結果再有異議的，可向拆遷主管部門書面申請裁決，由房屋拆遷主管部門提請房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定，在規(guī)定時間內作出裁決。拆遷評估還有許多配套文件，而且還有時效性，房屋拆遷評估的估價時點是房屋拆遷許可證核發(fā)之日，因此也只有在估價時點的房屋基準價、重置價格標準、成新率、層次朝向差價率、附屬物價格、裝修市場行情等才是正確的評估依據，否則就是不合法的評估。拆遷評估的合法性是一份評估報告正確的前提，只有領有合法的房屋拆遷許可證，由取得評估資質的評估機構對合法的房地產及其附屬物，按照拆遷評估的原則、合理的方法、嚴格的程序等得出的評估結果才是合法的評估結果，才能經得起時問和政策的考驗，才是公正、公平、公開的評估結果。

案例

2021年09月我方接受湖北襄陽萬先生的委托，對其因環(huán)保原因被關停的花崗巖石礦的停產停業(yè)和相關地上附著物、人員安置補償、機器設備進行評定估算，評估人員現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，委托方礦場已停產約12個月有余，委托方在營業(yè)執(zhí)照、采礦許可證、礦山安全生產許可證、環(huán)保證等相關證件齊全，環(huán)保標準和安全生產標準都達標的情況下，委托方管轄政府和相關部門強制停止其委托方的開采工作，強制原因為委托方接壤的7個開采企業(yè)因未采取環(huán)保措施，導致附近河流污染，從而政府和相關部分采取了“一刀切”政策，并且政府部門一直未與委托方洽談停產停業(yè)補償事宜，因此委托方委托我方對被強制停產而產生的停產停業(yè)損失進行評定估算，我方評估人員通過現(xiàn)場勘查充分了解委托方情況后，評估師根據委托方提供的資料和聲明，并依據《中華人民共和國憲法》《中華人民共和國資產評估法》、《中華人民共和國礦產資源法》、《中華人民共和國土地管理法》、《土地復墾條例》、《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國勞動合同法》等相關法律法規(guī)，對其花崗巖石礦的停產停業(yè)損失采取收益法進行評估，對固定資產—房屋建筑物、構筑物、機器設備采用重置成本法進行評估，對人員安置補償依據《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國勞動合同法》中的估算方法，依托當?shù)毓べY標準進行評定估算，最后出具資產評估報告，為委托方與管轄政府協(xié)商獲取合法權益的過程當中提供了有力的價值參考依據。

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